香港商業建築免稅額與工業建築免稅額計算

香港商業建築免稅額與工業建築免稅額計算

香港《稅務條例》(第112章)第34條及第35條為商業樓宇及工業樓宇的資本開支提供稅務折舊免稅額，業主可藉此扣減應評稅利潤。商業建築免稅額與工業建築免稅額在計算比率上存在明顯分別，本文逐一說明兩者的初期免稅額、每年免稅額、翻新工程開支的處理方式，以及出售或結束業務時可能出現的平衡課稅或平衡免稅額。

合資格開支的定義

免稅額的計算基礎是「合資格開支」，即興建或購買該建築物所產生的資本開支。稅務局會按建築物的實際用途決定其屬於商業樓宇或工業樓宇，從而適用不同的免稅額比率。工業樓宇指用於製造、加工、倉儲、農業等指定行業的建築物；商業樓宇則涵蓋辦公室、商舖、酒店等非工業用途的物業。

初期免稅額

初期免稅額在建築物首次投入使用或業主首次產生合資格開支的課稅年度發放。工業樓宇的初期免稅額為合資格開支的20%。商業樓宇的初期免稅額則為合資格開支的4%。兩者的差距顯著，反映稅務條例對工業活動的鼓勵。

業主必須在該課稅年度的利得稅報稅表（BIR51或BIR52）中申報有關開支，稅務局才會批予初期免稅額。若業主在該年度並無應評稅利潤，初期免稅額可結轉至往後年度使用。

每年免稅額

每年免稅額按建築物的「結餘價值」計算，即合資格開支減去已獲批予的初期免稅額。工業樓宇的每年免稅額為結餘價值的4%。商業樓宇的每年免稅額同樣為結餘價值的4%。換言之，在每年免稅額的比率上，兩者並無分別。

每年免稅額在建築物仍在使用期間每年發放，直至結餘價值降至零為止。若建築物在某一課稅年度內停止使用，該年度的每年免稅額須按使用日數比例計算。

翻新工程免稅額

翻新工程開支，即對現有建築物進行結構性改動的資本開支，可申請翻新工程免稅額。該免稅額按每年20%的比率，在五年內分期發放。翻新工程免稅額適用於商業樓宇及工業樓宇，兩者的計算方式一致。

申請翻新工程免稅額時，業主須確保該開支屬於資本性質而非維修性質。日常維修保養開支不能申請此免稅額，應直接作為營業開支扣減。翻新工程免稅額不影響建築物原有的初期免稅額及每年免稅額計算，兩者可同時申索。

平衡課稅與平衡免稅額

當業主出售建築物或結束業務時，稅務局會計算平衡課稅或平衡免稅額。計算方法是比較出售所得款項與建築物的結餘價值。若出售款項高於結餘價值，差額須課稅，稱為平衡課稅。若出售款項低於結餘價值，差額可作為免稅額扣減，稱為平衡免稅額。

平衡課稅的金額上限為該建築物以往獲批的免稅額總額。平衡免稅額則不受此限。工業樓宇與商業樓宇在平衡課稅及平衡免稅額的計算原則上相同，但由於工業樓宇的初期免稅額比率較高，其結餘價值下降較快，出售時出現平衡課稅的可能性亦較高。

稅務申報要點

業主須在利得稅報稅表中附上詳細的免稅額計算表，列明合資格開支、初期免稅額、每年免稅額及結餘價值的變動。稅務局有權要求業主提供建築物的購買合約、建築開支單據及用途證明。若建築物同時用於工業及商業用途，免稅額須按面積比例分攤。

工業樓宇的業主應特別注意，若建築物不再用於指定工業用途，稅務局可能撤銷其工業樓宇資格，並追溯調整已批予的免稅額。商業樓宇則無此限制，只要建築物仍用於產生應評稅利潤，每年免稅額可繼續申索。

總結

商業樓宇與工業樓宇在免稅額制度上的主要分別在於初期免稅額的比率：工業樓宇為20%，商業樓宇為4%。每年免稅額兩者均為4%。翻新工程免稅額每年20%適用於兩者。出售或結束業務時的平衡課稅及平衡免稅額計算原則一致。業主應根據建築物的實際用途選擇適用的免稅額類別，並妥善保存相關開支憑證以備稅務局查核。