如何計算及申報香港物業稅

香港物業稅稅率及報稅規定

物業稅是稅務局向出租香港物業的業主徵收的直接稅項。此處說明香港物業稅的計算公式、可扣除項目、不同申報表格的適用情況及報稅期限。

物業稅稅率

標準稅率為15%。物業稅並非按累進稅率計算，而是以物業的應評稅淨值乘以15%。應評稅淨值是租金收入減去可扣除項目，例如差餉及修繕支出。

法團（公司）則不同。如果物業出租收入屬於其業務收入的一部分，該收入應在利得稅項下申報，而非獨立繳納物業稅。法團可申請豁免繳付物業稅，改以利得稅税率（兩級制：首HK$2,000,000利潤按8.25%，其餘按16.5%）計算。

物業稅報稅表

業主須填寫特定報稅表向稅務局申報物業出租收入。個人業主使用Form BIR57，法團業主則使用Form BIR58。

• Form BIR57：適用於以個人名義持有物業的業主。業主須在報稅表中申報租金收入、已繳差餉、修繕支出等項目。
• Form BIR58：適用於以法團名義持有物業的業主。法團同樣須申報租金收入及相關扣減項目。

兩份表格均由稅務局發出。業主須在指定限期內填妥並提交。即使未收到報稅表，業主仍須主動通知稅務局。

物業稅免稅額

業主可從租金收入中扣除若干項目以計算應評稅淨值。主要可扣除項目包括：

1. 差餉（Rates paid）：業主實際繳付的差餉金額可全數扣除。如果租約訂明由業主負責繳付差餉，該金額可從租金收入中減除。

2. 修繕及支出（Repairs and outgoings）：稅務局容許業主扣除一筆劃一為租金收入20%的修繕及支出免稅額，無須提供實際開支單據。這項免稅額涵蓋日常維修、保養及管理費用。

3. 壞賬扣除（Deduction for bad debts）：如果租客拖欠租金且無法收回，業主可申請壞賬扣除。須提供證據證明已採取合理追討行動，例如發出律師信或入稟法庭。

4. 已繳付的管理費及地租：如果租約訂明由業主負責，相關費用亦可扣除。

其他不可扣除項目：按揭利息、保險費、購置物業的律師費及印花稅等，均不能用於計算物業稅。

計算範例

假設一個物業全年租金收入為HK$360,000，已繳差餉為HK$6,000：

項目	金額
全年租金收入	HK$360,000
減：已繳差餉	(HK$6,000)
減：修繕及支出（20% x HK$360,000）	(HK$72,000)
應評稅淨值	HK$282,000
物業稅（15% x HK$282,000）	HK$42,300

注意：修繕及支出免稅額是按租金收入的20%計算，而非按實際支出。如果實際維修開支高於20%，業主可選擇按實際支出申報，但須保存單據以備稅務局查核。

評稅基期及報稅期限

物業稅的課稅年度為每年4月1日至翌年3月31日。業主須在收到報稅表後一個月內填妥並提交。

稅務局通常在每年4月發出報稅表，要求申報上一課稅年度的租金收入。業主應保存相關租約、租金收據、差餉單及維修單據至少七年。

暫繳物業稅

稅務局會根據上一課稅年度的應評稅淨值，預先徵收暫繳物業稅。業主在收到評稅通知書後，須按指定日期繳稅。如果業主預期本課稅年度的租金收入會顯著減少，可申請暫繳稅的緩繳。

業主自住物業

業主自住的物業無須繳付物業稅，因為物業稅僅針對出租收入徵收。自住物業的差餉及地租仍須按規定繳付。

出租物業的進一步稅務考慮

持有出租物業的法團，其租金收入可能涉及利得稅兩級制稅率。法團應評估該收入是否屬於業務收入的一部分，並與稅務顧問商討最佳報稅安排。

不遵從的後果

未按時提交報稅表或未準確申報租金收入，稅務局可發出附加評稅，並徵收罰款及利息。嚴重個案可能涉及檢控。

常見問題

問：如果物業由多個業主共同持有，應如何報稅？

答：每個業主須按其所佔業權比例申報租金收入，並繳付相應物業稅。每個業主各自填寫Form BIR57（個人）或Form BIR58（法團）。

問：物業稅可以申請豁免嗎？

答：如果物業租金收入屬於業主的業務收入（例如酒店經營），業主可申請豁免物業稅，改以利得稅計算。須向稅務局提交書面申請。

問：如何查詢物業稅申報情況？

答：業主可登入稅務局的Business Tax Portal查閱評稅紀錄及繳稅狀況。亦可致電稅務局查詢熱線。

免責聲明：本文僅提供一般參考資料，不構成稅務或法律意見。業主應就具體情況諮詢合資格稅務顧問或會計師。稅務解釋及稅率可能隨政府政策調整而變更，請參閱稅務局官方網站（ird.gov.hk）以獲取最新資訊。